Недвижимость в России столкнулась с рядом значимых нововведений в 2025 году, которые затрагивают как продавцов, так и покупателей, а также собственников жилых и коммерческих объектов.
С 1 марта вступил в силу закон №25-ФЗ, обязывающий владельцев квартир в многоквартирных домах уведомлять управляющие компании о перепланировке в течение 30 дней после её завершения. За нарушение предусмотрен штраф до 50 000 рублей. Это напрямую влияет на права собственников – без уведомления сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
С июня Росреестр начнет применять цифровой контроль за соответствием кадастровых данных фактическому использованию участка. Изменения затронут владельцев загородной недвижимости в России, чьи постройки не зарегистрированы или превышают допустимую площадь. Проверки автоматизированы, уведомления будут поступать в личный кабинет на «Госуслугах».
Что изменилось в регистрации сделок с недвижимостью в 2025 году
Обязательная проверка данных о продавце
Теперь перед регистрацией перехода права Росреестр обязан проверить актуальность сведений о продавце, включая наличие ограничений на распоряжение имуществом. Это означает, что участникам рынка недвижимости необходимо заранее удостовериться, что в ЕГРН отражены корректные данные, иначе регистрация может быть приостановлена.
Особое внимание следует уделять объектам, приобретённым до 1998 года. Если информация о них отсутствует в электронной базе, потребуется предварительное внесение сведений через МФЦ или нотариуса. Это касается как физических лиц, так и юридических владельцев.
Новая система электронной регистрации
С 2025 года расширена возможность подачи документов через нотариуса с одновременной регистрацией сделки в электронном виде. Такой способ стал обязательным при отчуждении долей в праве общей собственности, а также при передаче недвижимости в рамках наследства. Это позволяет ускорить процесс оформления до одного рабочего дня.
Также действует обязательное подписание электронной подписью всех участников сделки при использовании цифрового формата. Владельцы недвижимости в России, не имеющие квалифицированной подписи, обязаны оформить её заранее через аккредитованные удостоверяющие центры.
Внесены изменения в правила участия представителей сторон. Доверенности теперь регистрируются в специальном реестре ФНС, и без уникального номера регистрация прав невозможна. Это снижает риск использования подложных документов и защищает права собственников.
На фоне внедрения новых законов возрастает ответственность нотариусов и представителей. Ошибки при оформлении приводят к отказу в регистрации и потере времени. Участникам сделок на рынке недвижимости рекомендуется заранее консультироваться с юристами, чтобы избежать задержек.
Как новые налоговые правила влияют на покупку и продажу жилья
С начала 2024 года в России вступили в силу изменения, касающиеся налогообложения сделок с недвижимостью. Они существенно повлияли на поведение участников рынка недвижимости, особенно собственников, планирующих продажу или покупку жилья.
Изменения в НДФЛ при продаже недвижимости
Основное нововведение – сокращение минимального срока владения недвижимостью, при котором продавец освобождается от налога на доходы физических лиц. Ранее он составлял пять лет, теперь – три года при условии, что недвижимость была получена по договору дарения от близкого родственника, в порядке наследования или приватизации. При продаже имущества, приобретённого по договору купли-продажи, срок остался прежним – пять лет.
Также уточнён порядок расчёта налогооблагаемой базы. При продаже квартиры менее чем через минимальный срок владения, налог рассчитывается не только от цены сделки, но и от кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Это ограничивает возможности занижения стоимости в договоре, что было распространённой практикой.
Налоговые вычеты и покупка недвижимости
Покупатели по-прежнему могут рассчитывать на имущественный вычет в размере до 2 млн рублей с расходов на покупку жилья и до 3 млн рублей по ипотечным процентам. Однако в 2024 году налоговая стала активнее проверять документы, особенно в случаях повторного использования вычета. Рекомендуется сохранять все платёжные документы, а также проверять корректность внесённых данных в договоры с застройщиком или продавцом.
| Показатель | До 2024 года | После изменений |
|---|---|---|
| Срок владения для освобождения от НДФЛ | 5 лет (для всех случаев) | 3 года (при дарении, наследовании, приватизации) |
| База для расчёта НДФЛ | Цена договора | Кадастровая стоимость × 0,7 или цена сделки (по наибольшему) |
| Максимальный имущественный вычет | 2 млн рублей (тело), 3 млн (ипотека) | Без изменений |
Права собственников в условиях законодательных изменений требуют особого внимания к деталям. Перед сделкой необходимо проанализировать кадастровую стоимость объекта и проверить срок владения. Владельцам недвижимости в России следует учитывать обновлённые налоговые механизмы при планировании сделок, особенно в регионах с высоким уровнем кадастровой оценки.
Какие требования появились к застройщикам и новым проектам
С начала года на рынке недвижимости вступили в силу новые законы, затрагивающие деятельность девелоперов. Основные изменения касаются проектного финансирования, контроля за соблюдением сроков строительства и обязательной отчетности перед надзорными органами.
Ужесточение контроля за соблюдением сроков
Согласно законодательным изменениям, застройщики обязаны ежеквартально предоставлять в единый государственный реестр отчет о ходе строительства. Несвоевременное обновление данных теперь может повлечь за собой приостановку продаж по договорам долевого участия. Это снижает риски для прав собственников и повышает прозрачность на всех этапах реализации проекта.
Новые требования к проектной документации
С 2025 года обязательным становится включение в проектную документацию информации о классе энергоэффективности здания, расчетах по шумозащите и инженерной безопасности. Без этих данных экспертиза документации считается недействительной. Это влияет на рынок недвижимости, так как девелоперам приходится пересматривать подход к планированию затрат и техническим решениям уже на этапе проектирования.
Кроме того, увеличены требования к объему собственных средств застройщика: доля собственного капитала в проекте не может быть ниже 10%. Это направлено на снижение числа недостроенных объектов и защиту инвестиций будущих собственников. В случае нарушения требований строительная компания может быть исключена из реестра добросовестных участников долевого строительства.
Также в рамках новых законов предусмотрена обязательная независимая оценка рыночной стоимости земельного участка перед началом реализации проекта. Это ограничивает искусственное занижение стартовых цен и снижает вероятность махинаций при распределении площадей.
Что нужно знать о господдержке при покупке недвижимости
Государственная поддержка при приобретении жилья регулируется федеральными программами, направленными на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан. Наиболее актуальные меры включают субсидии, налоговые вычеты и специальные ипотечные условия.
Ипотека с господдержкой
С 2020 года действует программа льготной ипотеки, в рамках которой ставки не превышают 8% годовых. Условия регулярно корректируются: с марта 2025 года лимит стоимости жилья в регионах увеличен до 9 млн рублей, в Москве, Санкт-Петербурге и соответствующих областях – до 15 млн. Основные участники – молодые семьи, граждане с детьми, военнослужащие.
Важно учитывать: при покупке недвижимости в России по этой программе, объект должен быть новостройкой от аккредитованного застройщика. Вторичный рынок не участвует. Первоначальный взнос – от 15%, но в некоторых случаях допускается использование материнского капитала для его покрытия.
Права собственников и налоговые вычеты
С 2024 года вступили в силу законодательные изменения, касающиеся имущественного вычета: теперь при покупке жилья можно вернуть до 650 000 рублей налога на доходы физлиц (НДФЛ). Для этого необходимо быть собственником и официально трудоустроенным гражданином РФ. Также действует вычет по уплаченным процентам по ипотеке – до 390 000 рублей.
Дополнительно стоит знать: права собственников, получивших жилье с господдержкой, не могут быть ограничены условиями договора долевого участия или банком, за исключением случаев, предусмотренных новыми законами. При этом продажа такого жилья в течение 5 лет после покупки возможна только с уплатой налога на доход.
Покупателям следует заранее проверить соответствие объекта и условий сделки требованиям программы, а также ознакомиться с последними поправками в нормативные акты. Законодательные изменения публикуются на сайте Минстроя РФ и в официальных правовых системах.
Как изменились правила аренды жилых и коммерческих объектов
Жилая аренда: усиление контроля и учет интересов собственников
Федеральный закон № 343-ФЗ ввел требование обязательной регистрации договоров аренды сроком от 6 месяцев, независимо от формы собственности объекта. Это позволяет государственным органам контролировать оборот жилья и защищает интересы арендодателя при возникновении споров. Кроме того, арендодатель теперь вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае систематической просрочки оплаты более чем на 30 дней, без необходимости обращения в суд.
Новые законодательные изменения также ограничили возможность субаренды: теперь арендатор обязан получать письменное согласие собственника на передачу помещения третьим лицам. Это касается как частных лиц, так и управляющих компаний, работающих на рынке недвижимости.
Коммерческая аренда: дифференциация ставок и усиление ответственности
Кроме того, введена обязанность арендатора по страхованию помещения от ущерба, если иное не указано в договоре. Нарушение этого положения может стать основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя. Права собственников усилены также благодаря новым правилам возврата помещений: помещения должны быть возвращены в состоянии, не хуже первоначального, при этом составление акта приема-передачи стало обязательным и должно сопровождаться фотофиксацией состояния объекта.
Эти меры направлены на стабилизацию рынка недвижимости и формирование более прозрачных условий аренды. Участникам рекомендуется пересмотреть текущие договоры на предмет соответствия новым законам, чтобы избежать возможных рисков и санкций.
Какие документы теперь обязательны для оформления ипотеки
С начала 2025 года вступили в силу новые требования к пакету документов для оформления ипотечного кредита. Эти изменения связаны с обновлениями в федеральном законодательстве, регулирующем рынок недвижимости в России.
Теперь при подаче заявки на ипотеку в обязательном порядке требуется:
| Документ | Комментарий |
|---|---|
| Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка | Обязательна для подтверждения платежеспособности. Банки отдают предпочтение официальным справкам, особенно при использовании субсидий или маткапитала. |
| Копия трудовой книжки, заверенная работодателем | Необходима для подтверждения стабильного трудоустройства. Важна при расчёте долговой нагрузки. |
| Кредитный отчёт из БКИ | С 2025 года заемщик обязан предоставить отчёт из одного из бюро кредитных историй. Это связано с усилением контроля за рисками в банковском секторе. |
| Отчет об оценке объекта недвижимости | Должен быть составлен оценщиком, аккредитованным банком. Отчёт не должен быть старше 30 дней. |
| Выписка из ЕГРН | Требуется не только для объекта залога, но и для иных объектов недвижимости, принадлежащих заявителю, при наличии. |
| Нотариально заверенное согласие супруга (при наличии) | Требуется во всех случаях, даже если недвижимость в России оформляется только на одного из супругов. Новые законы исключают возможность оформления без согласия. |
| Договор предварительной купли-продажи | Обязателен для сделок с участием застройщика или агентства. Без него банк не одобрит ипотеку. |
Кроме вышеуказанных документов, ряд банков начал требовать подтверждение отсутствия задолженности по налогам и алиментам. Это связано с усилением требований к заёмщикам на фоне текущей ситуации на рынке недвижимости.
Законодательные изменения также ограничили возможность подачи неполного пакета документов с последующим «довнесением». Теперь заявка считается недействительной без полного комплекта бумаг. Таким образом, оформление ипотеки стало более регламентированным, что снижает вероятность мошенничества и повышает прозрачность сделок.
Что грозит за нарушение новых норм в сфере долевого строительства
С 2023 года в России вступили в силу законодательные изменения, касающиеся регулирования долевого строительства. Новые законы ужесточили требования к застройщикам, усилив контроль за использованием средств участников долевого строительства и введя более строгую ответственность за нарушения.
- Уголовная ответственность. Согласно статье 200.3 УК РФ, за привлечение денежных средств дольщиков без регистрации проекта в Единой информационной системе застройщиков, предусмотрен штраф до 1 млн рублей, либо лишение свободы до 5 лет.
- Административные санкции. По статье 14.28 КоАП РФ, нарушение требований по раскрытию информации о проекте может повлечь штраф: для юридических лиц – до 1 млн рублей, для должностных лиц – до 50 тыс. рублей.
- Блокировка расчетных счетов. Центральный Банк вправе приостановить операции застройщика по счетам эскроу при выявлении несоответствий между фактическими и задекларированными параметрами строительства.
- Исключение из реестра добросовестных участников. Нарушение новых правил влечёт за собой исключение компании из единого реестра застройщиков, что фактически закрывает доступ к проектному финансированию через банки.
- Обязанность по возврату средств дольщикам. При выявлении факта неправомерного привлечения средств суд может обязать застройщика вернуть всю сумму вкладов, независимо от стадии строительства.
Права собственников усиливаются через расширение инструментов судебной защиты. Например, теперь дольщик вправе инициировать проверку объекта и потребовать возмещения убытков, если застройщик нарушил сроки сдачи или допустил отклонения от проектной декларации.
Недвижимость в России становится более защищённой в рамках долевого участия. Покупателям следует внимательно проверять документы застройщика, его участие в проектном финансировании и наличие разрешительной документации. Застройщикам же необходимо привести бизнес-процессы в соответствие с новыми нормами, чтобы избежать финансовых потерь и репутационных рисков.
Как адаптироваться риелторам и агентствам к законодательным изменениям
Изменения в законодательстве влияют на структуру и правила функционирования рынка недвижимости, что требует от риелторов и агентств точной настройки рабочих процессов и юридической базы. Для сохранения конкурентоспособности важно сосредоточиться на нескольких направлениях.
- Обновление договорной документации. Необходимо своевременно пересмотреть типовые формы договоров, учитывая новые требования закона. Это поможет защитить права собственников и минимизировать риски оспаривания сделок.
- Повышение квалификации специалистов. Риелторам следует регулярно изучать изменения в регуляциях, особенно касающихся регистрации сделок, прав на объекты недвижимости в России и механизмов контроля. Практические семинары и юридические консультации должны стать частью постоянной работы агентства.
- Внедрение автоматизированных систем. Использование программ для контроля соответствия сделок новым нормам позволит быстрее выявлять несоответствия и исключать ошибки, повышая прозрачность операций.
- Консультация с профильными юристами. В сложных или спорных ситуациях важно привлекать экспертов, чтобы правильно интерпретировать законодательные нововведения и корректно защищать права собственников.
- Анализ изменений в налоговом регулировании. Новые законы часто влияют на налоговые обязательства при операциях с недвижимостью, что требует точного расчёта и своевременного информирования клиентов.
Эффективное применение этих мер позволит адаптироваться к законодательным изменениям, снижая юридические риски и укрепляя доверие клиентов на рынке недвижимости.